SCI : gestion patrimoniale ou marchand de biens ? Où se situe la frontière ? La distinction entre gestion patrimoniale et activité de marchand de biens demeure l’un des sujets les plus sensibles liés à l’utilisation des sociétés civiles. Des récentes décisions de justice en offrent une illustration particulièrement éclairante. Le principe est clair : une société civile sera considérée comme relevant de l’activité de marchand de biens dès lors que ses opérations immobilières répondent à deux critères cumulatifs : 1️⃣ un caractère habituel des opérations d’achat-revente, 2️⃣ une intention spéculative déterminée au moment de l’acquisition (i.e la volonté de revendre pour réaliser un profit, existant dès l’achat). Si les deux critères sont remplis, la requalification en activité de marchand de biens qui s’imposera. Ainsi, exerçant alors une activité commerciale, la société civile sera soumise d’office au régime de l’impôt sur les sociétés, et les profits réalisés taxés au taux d’IS (Article 35, I-1 du CGI). EXEMPLES : - La Cour d’Appel Administrative de Marseille a jugé que l’achat de deux terrains à la fin des années 1970 et leur revente en 2015 ne constituait pas une activité de marchand de biens. Si l’intention spéculative a bien été reconnue lors de l’achat des terrains (même 30 ans après !) grâce à un faisceau d’indices, c’est le caractère habituel de l’activité qui n’a pas pu être démontré (CAA de Marseille, 3ème chambre, 1 juillet 2021, n°20MA01445). - La Cour d’Appel Administrative de Douai a requalifié en opération de marchand de biens la vente de lots au sein d’un immeuble acquis deux ans plus tôt, après des travaux de rénovation et division en lots individuels en vue de la revente. Le même schéma ayant été constaté à plusieurs reprises entre 2009 et 2011. (CAA de Douai, 28 août 2025, n°24DA01320) Ce qu’il faut retenir : L’administration et les juges examinent les situations au cas par cas, sur la base d’un faisceau d’indices : durée de détention, modalités de financement, décisions de gestion, et intentions exprimées dans les statuts ou les assemblées. Une mauvaise qualification peut entraîner une requalification fiscale lourde : assujettissement à la TVA, imposition en BIC, voire redressements sur plusieurs années avec majorations fiscales conséquentes. Source : CAA de Marseille, 3ème chambre, 1 juillet 2021, n°20MA01445 ; CAA de Douai, 28 août 2025, n°24DA01320.