Conséquences fiscales de l’abandon de loyers par l’usufruitier au profit du nu-propriétaire
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Nu-propriétaire d’un bien immobilier, une contribuable avait perçu – en lieu et place de sa mère, usufruitière – les loyers provenant de la mise en location de ce bien, et les avait déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.

Toutefois, l’administration fiscale a considéré que les sommes perçues par la contribuable ne constituaient pas des revenus fonciers mais des bénéfices non commerciaux (BNC), compte tenu notamment de sa qualité de nu-propriétaire. L’administration a donc remis en cause le traitement fiscal des sommes perçues, ainsi que le déficit foncier déclaré par la contribuable. La cour d’appel a confirmé la position de l’administration fiscale. En l’absence de renonciation par l’usufruitier à son droit d’usufruit, la cour a jugé que : L’usufruitier devait être regardé comme disposant des loyers, et par suite, comme étant imposables sur ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. En ne percevant pas les loyers auxquels il avait droit, l’usufruitier a consenti au profit du nu-propriétaire une libéralité, laquelle était imposable entre les mains du nu-propriétaire dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Cette solution est conforme à la doctrine administrative. Pour mémoire, cette doctrine précise que l’usufruitier doit renoncer à son droit d’usufruit dans un acte, pour que les loyers soient directement imposables entre les mains du nu-propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers. On observera que la solution retenue par la cour d’appel et la doctrine est d’une particulière sévérité, puisque conduit à une double imposition d’un même flux économique (imposition des loyers entre les mains de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, puis imposition du nu-propriétaire dans la catégorie des BNC à raison des libéralités qui lui ont été consenties). Cependant, la portée de cette décision doit être relativisée : le Conseil d’Etat n’a jamais été saisi de ce sujet et certains juges du fond ont pu adopter une position contraire. Eu égard à cette incertitude jurisprudentielle et à la sévérité de cette solution, l’abandon de loyers au profit du nu-propriétaire est une décision qui doit être attentivement étudiée par l’usufruitier d’un immeuble démembré. Cour Administrative d’Appel de Lyon, 01/07/2021, n°19LY03338