L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales impose un formalisme strict aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI), dont les SCI, en vue de faire intervenir un professionnel soumis aux obligations de vigilance LCB-FT. Au sens de l'article 726, I-2° du CGI, est à prépondérance immobilière toute personne morale non cotée dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, composé à plus de 50 % d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d'autres structures elles-mêmes à prépondérance immobilière. Le champ d'application dépasse ainsi très largement les seules SCI. Nouvellement codifié à l'article 1865-1 du Code civil, le texte prévoit qu'à peine de nullité, la cession de parts ou d'actions d'une SPI doit désormais être constatée par un acte authentique reçu par notaire, un acte contresigné par un avocat, ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dès lors que cette cession s'inscrit dans le prolongement direct de sa mission principale auprès de la société. Cette obligation s'applique aux cessions intervenant à compter du 27 juin 2026, sans rétroactivité à ce jour. Concrètement, une cession constatée par un simple acte sous seing privé n'est plus valable et ne pourra faire l'objet d'un enregistrement. Il est donc essentiel de s'entourer d'un professionnel habilité en amont de toute opération de ce type !