·       Location meublée de tourisme & niche« Airbnb »

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Location de meublés de tourisme, l’imbroglio continue : Passée au travers des filets de la loi de finances pour 2024, la disposition amendant la fiscalité applicable aux meublés de tourisme non classés a été adoptée, limitant le seuil de chiffre d’affaires hors taxes à respecter pour bénéficier du régime de la micro-entreprise à 15 000€ et l’abattement applicable à 30%, versus 77 700€ et 50% respectivement antérieurement. Les seuils et abattements pour les biens classés étant fixés à 188 700€ HT de chiffre d’affaires et avec un abattement de 71%.

Afin de limiter cette bévue, le gouvernement a offert pour les revenus 2023 la possibilité d’opter pour les dispositions antérieures, en attendant un correctif qui aurait dû être voté en juin mais dont la dissolution a reporté sine die l’application.

Source : CE, 8 juil. 2024, n°492382

L’incertitude demeure quant au sort des revenus de meublés de tourisme pour 2024, avec néanmoins une tendance à la baisse des seuils précités, les deux Chambres et le gouvernement penchant a priori pour un coup de rabot sur la niche dite « Airbnb ».

Le Conseil d’Etat vient par ailleurs de supprimer la niche fiscale pour 2024 en supprimant la possibilité d’opter pour les dispositions antérieures à l’instar de ce qui avait été proposé par le gouvernent au titre des revenus 2023. Le feuilleton continue…

·       Cession de résidence principale et exonération

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Exonération de plus-value pour la résidence principale et délai de vente : lors du changement de résidence principale, pour bénéficier de l’exonération de la plus-value, la cession doit avoir lieu dans un délai raisonnable, habituellement 12 mois et le bien ne doit pas avoir été occupé entre le départ du bien et la cession de celui-ci, que ce soit à titre gratuit ou à titre onéreux (location).

Dans une décision récente, la Cour d’appel administrative (CAA) de Versailles rappelle que, si pour des raisons extérieures à la volonté du cédant, ce délai s’allonge, l’exonération peut être maintenue. Pour cela, l’administration fiscale (et/ou le juge en cas de litige) apprécie un faisceau d’indices : conditions de marché, caractère atypique du bien, réglementation locale, motifs particuliers… Le cédant doit en outre, pour se prévaloir d’un délai allongé, accomplir les « diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais à compter du transfert de la résidence principale. »

Source : CAA Versailles – 2 juil.2024, 22VE02161

Si, pour des raisons extérieures à votre volonté, vous n’arrivez pas à céder votre résidence principale rapidement, dans le délai d’un an, il est capital de conserver les justificatifs démontrant que vous avez entrepris toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais à compter du transfert de votre résidence principale. Un délai de 22 mois a déjà ainsi été accepté par le Conseil d’Etat.

·       BSPCE et éligibilité au PEA

Le Conseil d’Etat a rendu coup sur coup deux décisions qui permettent d’éclaircir la question de l’éligibilité des bons de souscription de parts de créateur d'entreprise (BSPCE) au PEA. Les BSPCE en eux-mêmes ne sont pas inscriptibles sur le PEA (CMF art. L. 221-31). Cependant, les titres obtenus via l’exercice de BSPCE sont bien éligibles au PEA, si les liquidités finançant l’acquisition proviennent bien de celui-ci. Par ailleurs, le Conseil d’Etat précise que les titres ainsi souscrits bénéficient du régime du sursis d’imposition. La plus-value de cession ne sera donc calculée qu’au moment de la cession des titres de la société non contrôlée par l’apporteur.

Restent à préciser les éléments suivants :

- Quel traitement pour la plus-value d’acquisition ? Si la fiscalité est prélevée sur un PEA, sera-t-il possible de l’abonder sans que cela soit considéré comme un versement ?

- Si le sursis d’imposition est bien confirmé, qu’en est-il du report ?

Affaire à suivre…

Source : CE, 8 déc. 2023, n°482922 & CE, 5 fev. 2024, n°476309

Si les décisions du Conseil d’Etat précisent le sort des BSPCE, il convient néanmoins de rester prudent quant à l’application effective de cette décision, d’autant que le flou demeure sur le traitement des plus-values d’acquisition et l’éligibilité au report d’imposition. En attendant les conclusions définitives et exhaustives, il est recommandé de faire valider la fiscalité applicable par rescrit auprès de l’administration.

·      Fiscalité internationale 

Abolition du statut dérogatoire pour les non-résidents au Royaume-Uni : le statut fiscal "non dom" sera aboli à partir du6 avril 2025. Ce régime permettait aux expatriés de ne pas payer d'impôts sur leurs revenus et plus-values de source étrangère.

Un nouveau régime basé sur la résidence sera mis en place. Il exonérera de l'impôt britannique, pour une durée de 4 ans, les revenus et gains de source étrangère des personnes ayant résidé hors du Royaume-Uni pendant au moins les 10 années précédant leur arrivée, que les fonds soient rapatriés ou non (régime Foreign Income & Gains - FIG).

Dispositions transitoires pour les "non-doms" actuels :

• Année fiscale 2025/2026 : Imposition des revenus de     source étrangère après abattement de 50%. Imposition des gains de source     étrangère, sans abattement.
• De 2025-2027 : Possibilité de rapatrier les     revenus et gains de source étrangère antérieurs au 6 avril 2025 à un taux     réduit de 12%.
• Revalorisation du prix     d’acquisition des     actifs détenus au 5 avril 2019 à leur valeur de marché au 5 avril 2019
• « Non-doms » depuis moins     de 4 ans : Bénéfice     du régime FIG pour les années restantes

Le sort des successions pour les "non-doms" n'est pas encore défini. Il pourrait être soumis à consultation et concernerait lesbiens mondiaux après 10 ans de résidence. Le critère de domicile serait écarté au profit de la notion de résidence.

Le nouveau régime est sujet à modifications, et en attente de publication du texte d’application définitif.

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Encas d’option pour le régime de la communauté universelle, l’ensemble des dettes contractées par les époux sont supportées par la communauté, sauf mention contraire. Ainsi, un époux qui aurait, préalablement au changement de régime, contracté une dette à titre personnel, peut mettre en cause son épouse en cas d’assignation en remboursement du prêt, quand bien même l’emprunt aurait été contracté sans le consentement de son conjoint.

Source : C. Cass,1re ch. Civ., 17 jan. 2024 – n° 22-10.274

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Avant tout changement de régime matrimonial, et particulièrement en cas d’option pour le régime de la communauté universelle, il est important de dresser un tableau exhaustif des engagements des conjoints et de régler en amont le sort des dettes contractées par les époux. Par ailleurs, il est opportun lors d’un changement de régime matrimonial d’identifier les biens qui ne sont pas destinés à intégrer la communauté.

·      Avantages matrimoniaux

Clause de préciput et exigibilité du droit de partage : Alors que l’administration avait requalifié l’exercice d’une clause de préciput en opération de partage, la Cour d’appel de Rennes rappelle que le préciput constitue une restriction de la masse à partager et non pas une opération de partage.

Elle fonde sa décision sur l’article 1515 du Code Civil, qui stipule qu’«il peut être convenu, dans le contrat de mariage, que le survivant des époux, ou l'un d'eux s'il survit, sera autorisé à prélever sur la communauté, avant tout partage, soit une certaine somme, soit certains biens en nature, soit une certaine quantité d'une espèce déterminée de biens. 

Source : CA Rennes, 1re ch., 19 mar. 2024, n° 21/03418

Le rappel de la Cour d’appel de Rennes à l’administration permet de souligner l’importance d’aménager la rédaction du contrat de mariage afin de, notamment, protéger efficacement le conjoint survivant. La clause de préciput est un des avantages fréquemment mis en place pour mieux protéger son conjoint, car il permet au conjoint survivant de prélever en pleine propriété le ou les biens visés par la clause, notamment la résidence principale. Le conjoint survivant n’entre ainsi pas en possession d’un bien démembré mais en possession d’un bien en pleine propriété. Il peut donc disposer seul, sans l’accord des héritiers, du bien prélevé, ce qu’il ne pourrait pas faire en cas de démembrement s’il était usufruitier.

·      Plan Epargne Retraite

PER et décès en phase d’épargne : Sans précisions auparavant, un doute subsistait quant à la fiscalité applicable aux capitaux décès pour un PER assurantiel, puisque le régime fiscal dépend du caractère rachetable/disponible ou non des capitaux. Or le PER est rachetable après l’âge de départ à la retraite de l’assuré mais ne l’est pas avant. La question qui se posait donc était quelle assiette fiscale devait être considérée en fonction de la situation du défunt au jour du décès : la dernière prime versée ? l’intégralité des capitaux décès ?

Le BOFIP apporte une précision bienvenue à ce sujet, et précise quelle somme relève du régime du 990i du Code Général des Impôts, en cas de décès avant 70 ans. Ainsi, en cas de décès alors que le PER n’est pas rachetable, c’est-à-dire tant que le souscripteur assuré ne peut pas faire valoir ses droits à la retraite, seule la dernière année de cotisations entre dans le champ d’application du 990i, l’ensemble des primes et intérêts versés auparavant étant exonérées.

A l’inverse, si le souscripteur assuré pouvait faire valoir ses droits à la retraite au jour du décès, rendant de facto le PER rachetable, l’assiette taxable est ici composée de l’intégralité des primes et intérêts versés depuis l’origine.

Dès lors que le contrat est réputé rachetable, encas de décès avant 70 ans, selon les cas limitativement énumérés par la loi, l’assiette taxable du PER est similaire à celle que l’on connait pour le contrat d’assurance-vie. Cependant, si le PER assurantiel n’est pas rachetable, seule la dernière année de prime versées sera prise en compte.

Source : BOI-TCAS-AUT-60point 180

La précision apportée par l’administration fiscale est l’occasion de se rappeler que le Plan Epargne Retraite est un outil qui peut être efficace, non seulement pour la préparation de la retraite, mais également comme outil de transmission. Il convient d’être bien conseillé pour organiser une bonne transmission.

·      Primes manifestement exagérées

Rappel : Les primes versées sur un contrat d’assurance-vie ne font a priori pas partie de l’actif successoral. Elles relèvent d’un cadre juridique et fiscal dérogatoire. Au décès de l’assuré, les sommes sont attribuées selon les dispositions indiquées dans la clause bénéficiaire du contrat, et ne rentrent en théorie pas dans le calcul de lamasse successorale. Il n’est donc pas pris en compte pour évaluer une atteinte à la réserve héréditaire. Une exception toutefois contredit ce principe :les primes manifestement exagérées.

Une décision de la Cour d’appel de Lyon rappelle les critères d’appréciation.

En l’espèce, M. Y, décédé en 2019, avait souscrit en 2006un contrat d’assurance-vie dont sa seconde épouse était bénéficiaire. Un enfant du premier lit demandait le rapport du contrat à la succession, arguant que les versements de 2006 à 2010 représentaient plus du tiers des revenus du défunt, et qu’il y avait versé le produit de cession de biens immobiliers lui appartenant, privant ainsi ses héritiers de leurs droits.

La Cour d’appel de Lyon déboute le plaignant, car au moment des versements, celles-ci ne présentaient pas un caractère exagéré eût égard à la situation du défunt. De plus, le défunt ne s’était pas dépouillé de son patrimoine par ces opérations. Elle rappelle également que l’analyse du caractère exagéré d’un versement de prime ne peut se faire qu’au cas par cas.

Source : CA Lyon11 jui. 2024, RG n° 22/02710

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Le caractère manifestement exagéré ou non des primes versées est fréquemment interrogé mais rarement reconnu. Si les critères d’appréciation sont bien fixés (C. assur., art. L. 132-13), aucun élément chiffré n’est donné pour répondre a priori à cette question. L’analyse de la situation de l’assuré au jour du ou des versements par les juges est ici fondamentale.

·      Indivision successorale

Propriétaires indivis de droits sociaux et qualité d'associé : Les propriétaires indivis de droits sociaux ont chacun la qualité d’associé. Ils doivent impérativement être représentés par un unique mandataire.

Sources : C. Cass,6 février 1980, n° 78-12.513 & Cass. com., 30 août 2023, n°22-10.018

Au-delà du cas d’espèce, l’indivision successorale et la question de l’agrément des associés sont des questions qu’il convient d’anticiper. La préparation de la transmission du patrimoine est primordiale(testament, donations, statuts, restructuration…) afin de limiter les frictions potentielles au jour de la succession.

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·      SCI & Pouvoirs du gérant

Mise à disposition à titre gratuit à un associé d’un immeuble : Le gérant d’une SCI ne peut engager la société seul, sans l’accord des autres associés, dans un prêt à usage s’il n’est pas explicitement prévu dans l’objet social de la société la faculté de mettre à disposition à titre gratuit un immeuble.

Cession d’un bien de la SCI par le gérant : Si les statuts prévoient expressément la faculté pour le gérant de céder un bien, sans restriction, le gérant peut, seul, vendre un bien. A défaut, la jurisprudence est peu précise, du fait d’un débat doctrinaire sur l’interprétation de la notion de propriété de biens immobiliers très fréquemment présente dans l’objet social d’une SCI. La Cour de Cassation a reconnu que la notion de propriété impliquait de facto la faculté d’aliéner le bien (Cass. 3ème civ., 18 déc. 2001, n° 00-16.530 et n° 00-16.692), avant d’exprimer un avis contraire (Cass. 3ème Civ. 6 sept. 2011, n°10-21.815) où elle jugeait nécessaire la mention expresse de cette faculté pour le gérant.

Sa dernière décision va en ce sens, mais le débat n’est pas tranché, et la réponse dépendra de l’appréciation souveraine des juges.

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Sources : Cass.3e ch. civ., 2 mai 2024, n°22-24.503 & Cass 3ème civ., 23 nov. 2023,n°22-17.475

Les pouvoirs du gérant et le périmètre de l’objet social d’une société civile immobilière doivent être explicités statutairement et prévoir les différents scénarios qui pourraient se présenter. Une attention toute particulière doit être portée à la rédaction de l’objet social. Les cas de contestation de la faculté pour un gérant de céder un bien ou de mettre à disposition à titre gratuit à un associé un bien sont nombreux. Il est donc important de se faire conseiller.

·      Prépondérance immobilière

Prise en compte des contrats de crédit-bail dans l’appréciation du caractère prépondérant immobilier : même si, du fait de leur nature contractuelle, les contrats de crédit-bail n’apparaissent pas au bilan d’une société, leur valeur doit être prise en compte afin de déterminer si la société est à prépondérance immobilière ou non.

Source : CAA Nantes, 9 février 2024, n°23NT01228.

L’appréciation du caractère immobilier prépondérant d’une société est fréquemment au cœur des litiges, que ce soit pour le régime des plus-values applicables ou encore pour le traitement des provisions, et exige donc une attention toute particulière.

·      Réduction de capital

Réduction de capital non motivée par des pertes : lorsque les associés cherchent à extérioriser les liquidités d’une société, ils peuvent procéder à une distribution de dividendes ou à une réduction de capital qui n’est pas motivée, de fait, par des pertes. La seconde option étant en général mieux-disante fiscalement, puisque relevant du régime des plus-values de cession de valeur mobilière, dont l’assiette fiscale et réduite et qui permet, en sus, de profiter d’abattements divers dans certains cas (durée de détention, départ à la retraite…).

Si l’administration fiscale requalifie fréquemment l’opération, la position du Comité d’abus de Droit Fiscal a récemment rappelé que le seul motif de choisir la voie la moins imposée ne constitue pas en soi un abus de droit exclusivement fiscal. Par ailleurs, si la société dispose d’une trésorerie excessive au regard de ses besoins de financement et que cela complique la transmission, la notion d’abus de droit n’est pas constituée ensoi.

Cependant, une récente décision de la Cour d’appel de Bordeaux a donné raison à l’administration fiscale dans un cas où l’associé sortant voyait ses titres rachetés par la SARL par imputation sur un compte de réserves distribuables. Si l’opération n’était pas constitutive d’un abus de droit, elle relevait bien du régime fiscal des plus-values de valeurs mobilières.

Source : CAA de Bordeaux, 5ème ch., 16 avr. 2024, 22BX01822

Si la jurisprudence permet d’éclairer les critères d’appréciation du caractère abusif ou non de l’opération, la

position fluctuante du juge et le désaccord entre l’administration fiscale et le comité d’abus de droit fiscal ne permettent pas de trancher clairement en amont. Dans tous les cas, le montage ne doit pas être artificiel ni poursuivre un objectif fiscal. L’objectif patrimonial doit être présent et étayé.

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